Chaque année, des milliers de propriétaires décide de vendre leur bien loué. Mais vendre un logement occupé ne se fait pas en un claquement de doigts : la loi impose une procédure stricte — le congé pour vendre — qui protège le locataire en lui offrant un droit de préemption. Une erreur de forme peut suffire à faire annuler toute la procédure. Ce guide vous explique les règles à connaître, que vous soyez bailleur ou locataire.
1. Qu'est-ce que le congé pour vendre ?
Le congé pour vendre est une notification formelle par laquelle le propriétaire-bailleur informe son locataire qu'il souhaite vendre le logement à la fin du bail. Ce congé est encadré par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : celui-ci dispose d'un droit de préemption pour acheter le bien en priorité sur tout autre acquéreur.
À retenir
Le congé pour vendre ne s'applique qu'aux locations vides (non meublées) à usage de résidence principale, relevant de la loi du 6 juillet 1989. Les locations meublées, saisonnières et les baux commerciaux ne sont pas concernés.
2. Les conditions de forme : un formalisme strict
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), ou remis en main propre contre récépissé. Il doit impérativement mentionner :
- Le prix de vente et les conditions de la vente projetée
- La reproduction des 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989
- Le motif du congé (vente)
L'omission de l'une de ces mentions entraîne la nullité du congé. Le locataire peut alors se maintenir dans les lieux et contester devant le tribunal judiciaire.
Astuce
Faites rédiger le congé par un notaire ou un commissaire de justice pour éviter toute erreur formelle. La signification par acte d'huissier donne date certaine et constitue la meilleure preuve en cas de litige.
3. Le délai : 6 mois avant la fin du bail
Le congé pour vendre doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Le délai court à compter de la date de réception de la lettre recommandée ou de la signification.
| Type de bail | Préavis du bailleur | Délai de réponse du locataire |
|---|---|---|
| Location vide (non meublée) | 6 mois avant la fin du bail | 2 mois à compter de la réception |
| Location meublée | 3 mois (mais pas de droit de préemption) | — |
Si le bail est de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale), le congé ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail, et non en cours de bail.
À retenir
L'acquéreur d'un bien occupé ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement du bail en cours, si celui-ci intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition.
4. Le droit de préemption du locataire
Le locataire dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception du congé pour se prononcer :
- Accepter l'offre : il informe le bailleur par lettre recommandée. La vente doit se conclure dans un délai de 2 mois (4 mois si le locataire a besoin d'un prêt).
- Refuser ou ne pas répondre : le silence vaut refus. Le locataire devra quitter les lieux à la fin du bail.
Si le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix ou des conditions plus avantageux, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption : le notaire doit lui notifier les nouvelles conditions, et le locataire dispose alors d'un mois pour se porter acquéreur.
5. Les exceptions au droit de préemption
Le droit de préemption ne s'applique pas dans certains cas :
- Vente à un membre de la famille du bailleur (parents, enfants, frères/sœurs, jusqu'au 3e degré)
- Logement vétuste ou insalubre (arrêté de péril ou d'insalubrité)
- Vente en cours de bail sans congé (le bail est transféré à l'acquéreur, le locataire reste en place)
- Location meublée ou de courte durée
- Exercice du droit de préemption urbain (DPU) par la commune
Vérifiez votre congé pour vendre en 2 minutes
Uploadez votre lettre de congé dans le vérificateur Legara : il vérifie les mentions obligatoires, le respect des délais et vous alerte sur les irrégularités.
6. Comment contester un congé pour vendre ?
Le locataire dispose d'un recours si le congé est irrégulier ou si le bailleur n'a pas réellement l'intention de vendre :
- Vice de forme : absence du prix, mentions légales manquantes, délai non respecté → demander la nullité du congé devant le tribunal judiciaire
- Congé frauduleux : le bailleur n'a pas mis le bien en vente dans un délai raisonnable → demander des dommages et intérêts
- Prix surévalué pour décourager la préemption → peut être requalifié en manœuvre abusive
Le délai pour contester est de 2 mois à compter de la réception du congé. Le vérificateur de clauses Legara peut analyser votre lettre de congé et vérifier sa conformité.
L'essentiel à retenir
1. Le congé pour vendre doit être envoyé 6 mois avant la fin du bail.
2. Il doit mentionner le prix, les conditions et les textes légaux (art. 15 II).
3. Le locataire a 2 mois pour exercer son droit de préemption.
4. Si le bien est vendu à des conditions plus avantageuses, le locataire a un second droit de préemption (1 mois).
5. Un congé irrégulier est nul — le locataire peut rester.
7. Questions fréquentes
Quand doit-on envoyer le congé pour vendre ?
Le congé pour vendre doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le locataire peut-il acheter le bien en priorité ?
Oui. Le congé vaut offre de vente. Le locataire dispose d'un droit de préemption : il peut acheter le bien en priorité sur tout autre acquéreur, dans un délai de 2 mois à compter de la réception du congé.
Quelles mentions sont obligatoires dans le congé pour vendre ?
Le congé doit impérativement mentionner : le prix de vente, les conditions de la vente projetée, et la reproduction des 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. L'omission de l'une de ces mentions entraîne la nullité du congé.
Un congé irrégulier peut-il être contesté ?
Oui. Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour le contester devant le tribunal judiciaire. Si le congé est nul, le locataire peut se maintenir dans les lieux. Il peut également demander des dommages et intérêts en cas de congé frauduleux.
Quelles sont les exceptions au droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption ne s'applique pas en cas de vente à un membre de la famille du bailleur (parents, enfants, frères/sœurs), de logement vétuste ou insalubre, de location meublée ou de courte durée, ou d'exercice du droit de préemption urbain par la commune.
Guide utile ?
Recevez les prochains guides directement — droits, calculateurs, procédures. Zéro spam.