Toutes les charges d'un immeuble ne sont pas payées par le locataire. La loi établit une liste limitative des charges récupérables — tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire. Pourtant, selon l'ANIL, 30 % des litiges locatifs portent sur les charges. Ce guide détaille la liste exacte, les règles de régularisation et vos recours en cas de contestation.
1. Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?
Une charge récupérable est une dépense initialement payée par le bailleur mais que le locataire est tenu de rembourser. Elle doit remplir trois conditions :
- Figurer dans la liste du Décret n° 87-713 du 26 août 1987
- Bénéficier directement au locataire
- Être justifiée par un document (facture, relevé, contrat)
Si une charge n'est pas dans la liste, le bailleur ne peut pas la refacturer — même si une clause du bail le prévoit. Toute clause contraire est réputée non écrite.
2. La liste des charges récupérables
Le décret de 1987 organise les charges récupérables en grandes catégories. Voici la distinction essentielle :
Charges récupérables (autorisées)
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Eau | Eau froide et chaude des parties communes et privatives |
| Chauffage collectif | Combustible, entretien de la chaufferie, menues réparations |
| Ascenseur | Électricité, entretien, petites réparations (pas le remplacement) |
| Parties communes | Électricité, nettoyage, produits d'entretien, entretien des canalisations |
| Espaces verts | Entretien, arrosage, taille, remplacement de plantes (pas l'abattage d'arbres) |
| Gardien/concierge | 75 % du salaire si entretien + déchets ; 60 % si l'un des deux uniquement |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | Toujours récupérable |
Charges NON récupérables (interdites)
| Charge interdite |
|---|
| Honoraires du syndic et frais de gestion |
| Assurance propriétaire (multirisque immeuble) |
| Gros travaux : ravalement, toiture, remplacement d'ascenseur |
| Frais de gestion locative ou d'agence |
| Intérêts d'emprunt du bailleur |
À retenir
La liste du décret est limitative : si la charge n'y figure pas, elle ne peut pas être réclamée au locataire. C'est la protection fondamentale du locataire.
3. Provisions ou forfait : comment sont payées les charges ?
Deux modes de récupération existent selon le type de bail :
| Mode | Applicable | Régularisation |
|---|---|---|
| Provisions sur charges | Location vide (obligatoire) | Régularisation annuelle au réel |
| Forfait de charges | Location meublée (possible) | Aucune régularisation, montant fixe |
En location vide, le locataire verse chaque mois une provision estimée. Une fois par an, le bailleur doit comparer les provisions versées aux dépenses réelles et régulariser : remboursement du trop-perçu ou appel du complément.
4. La régularisation annuelle : obligations du bailleur
Le bailleur doit respecter une procédure stricte :
- Envoyer un décompte détaillé par nature de charges — au moins 1 mois avant la régularisation
- Tenir les justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte (factures, contrats, relevés)
- Rembourser le trop-perçu ou appeler le complément
Le bailleur peut réclamer un complément de charges jusqu'à 3 ans après la fin de l'année concernée (prescription triennale, loi ALUR). Au-delà, les charges sont prescrites.
Astuce
Si la régularisation est tardive (au-delà de l'année civile suivant l'année d'exigibilité), le locataire peut exiger un étalement du paiement sur 12 mois, en plus du loyer habituel.
5. Comment contester des charges abusives ?
Si vous suspectez des charges injustifiées :
- Demandez les justificatifs — le bailleur doit les fournir dans un délai raisonnable (30 jours)
- Comparez avec la liste du décret — toute charge hors liste est récupérable illegalement
- Envoyez une lettre de contestation en recommandé avec AR
- Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuite
- Saisissez le tribunal judiciaire si la CDC échoue
Le locataire dispose de 3 ans pour contester les charges ou réclamer le remboursement d'un trop-perçu.
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L'essentiel à retenir
1. Les charges récupérables sont listées par le décret 87-713 — liste limitative.
2. Hors liste = interdit de facturer au locataire.
3. Régularisation annuelle obligatoire avec décompte détaillé.
4. Justificatifs à disposition pendant 6 mois.
5. Prescription de 3 ans pour réclamer ou contester.
6. Questions fréquentes
Quelles charges le bailleur peut-il récupérer auprès du locataire ?
Les charges récupérables sont listées de manière limitative par le Décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles incluent : eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, espaces verts, salaire du gardien (partiel), taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Toute charge hors de cette liste ne peut pas être réclamée au locataire.
Le bailleur peut-il facturer des charges qui ne sont pas dans la liste ?
Non. La liste du décret est limitative. Si une charge n'y figure pas, le bailleur ne peut pas la refacturer au locataire — même si une clause du bail le prévoit. Toute clause contraire est réputée non écrite. Le locataire peut contester et être remboursé.
Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?
En location vide, le locataire verse chaque mois une provision sur charges. Une fois par an, le bailleur doit envoyer un décompte détaillé par nature de charges (au moins 1 mois avant la régularisation), comparer aux provisions versées, et régulariser : remboursement du trop-perçu ou appel du complément.
Combien de temps le bailleur a-t-il pour réclamer des charges arriérées ?
Le bailleur peut réclamer un complément de charges jusqu'à 3 ans après la fin de l'année concernée (prescription triennale, loi ALUR). Au-delà, les charges sont prescrites et ne peuvent plus être réclamées.
Comment contester des charges abusives ?
Si vous suspectez des charges injustifiées : demandez les justificatifs au bailleur (dans un délai de 30 jours), comparez avec la liste du décret, envoyez une lettre de contestation en LRAR, puis saisissez la Commission Départementale de Conciliation (gratuite), et en dernier recours le tribunal judiciaire. Le locataire dispose de 3 ans pour contester.
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